מושב עובדים להתיישבות נ' כללית קופ"ח כללית בע"מ ואח'

פסק דין

1.התובענה מתייחסת למבנה בשטח של כ-108 מ"ר שבתחום המושב המבקש (המבנה יכונה להלן: "המבנה"). המקרקעין עליהם ניצב המבנה – גוש 6447 חלקה 129 (להלן: "המקרקעין") הם בבעלות הקרן הקיימת לישראל, והם מנוהלים על ידי המשיב 2 (להלן: "המינהל"). המשיבה 2 (להלן:"קופ"ח") היא בעלת זכויות החכירה הרשומות במקרקעין.

במבנה התנהלה במשך שנים רבות מרפאה של קופת חולים, שנתנה שירותים לתושבי המושב ולתושבי יישובים סמוכים אחרים. ביום 17.8.03 הודיעה קופ"ח על הפסקת השירותים הרפואיים במבנה המרפאה. ביום 22.10.2006 מכרה קופ"ח את זכויותיה במקרקעין למשיבים 3-4 (להלן: "הרוכשים"), ובהמשך החל לפעול במבנה גן ילדים.

2.המבקש טען כי הוסכם בינו לבין המשיבה 1 (להלן: "קופ"ח"), כי המקרקעין יועברו לקופ"ח לצורך של מתן שירותי רפואה לחברי המבקש ולצורך זה בלבד. לטענתו, משפקעה מטרה זו - פקעו עימה זכויות החכירה של קופ"ח בהם. לכן, עתר המבקש כי בית המשפט יצהיר כי המקרקעין הם קניינו. כן הוא עתר כי בית המשפט יקבע שחוזה החכירה שנחתם ביום 1.12.2005 בין קופ"ח לבין המינהל מנוגד לחוזה המשבצת שבין המבקש לבין המינהל, ומנוגד להסכמות חוזיות היסטוריות בין המבקש לקופ"ח. עוד נטען כי ההצהרה המבוקשת נועדה למנוע פגיעה בתשתית הרעיונית והמשפטית של המבקש כאגודה חקלאית שיתופית.

3.ביום 21.8.2008 ניתן פסק הדין (להלן: "פסק הדין הקודם"), שדחה את התובענה. בפסק הדין הקודם נקבע כי המבקש לא הוכיח כי הוא היה בעל זכויות החכירה במקרקעין, או כי יש לו זכות כלשהי במבנה. עוד נקבע כי לא הוכח שהמקרקעין הם חלק מחוזה המשבצת, ולכן לא חל עליהם תקנון המבקש. כן נפסק, כי לאור ההנחה כי השימוש במקרקעין יוסיף להיות השימוש המותר בהתאם לחוזה החכירה, הרי ששימוש זה אינו מנוגד לחוזה המשבצת.

לעניין פקיעת זכויות החכירה של קופ"ח עם סיום ייעוד המקרקעין למרפאה ציבורית, נקבע כי אין לקבל את ההנחה שבמבנה ייעשה שימוש המנוגד לייעוד שנקבע בחוזה המשבצת, ובהסכמות נטענות בין המבקש לקופ"ח (אשר לא הוכחו). בנוסף, נקבע כי אין למבקש זכות קנויה ביחס לזהות המחזיק במקרקעין, וכי שימוש במבנה בהתאם לייעודו אינו חותר תחת ההוויה של המבקש; וכי לא הוכח שמכירת הזכויות במקרקעין יגרמו לפיצול אסור של נחלה.

פסק הדין הקודם קבע עוד, כי אין מקום לדון במסגרת התובענה בתנאי החלטה 1062 של מועצת מקרקעי ישראל בעניין מתן זכות סירוב ראשון לרכישת הזכויות במקרקעין ל"רשות המקומית", שכן אין לכך השלכה על שאלת זכויות המבקש במקרקעין. לבסוף נקבע כי אין לקבל את הטענה לפיה מכירת הזכויות במקרקעין מנוגדת לתקנון המבקש, וכי תקנון זה ממילא אינו חל על קופ"ח שאיננה חברת מושב.

4.המבקש ערער על פסק הדין. בפסק דינו מיום 13.7.2010 (ע"א 2214/08) הורה בית המשפט העליון כי התיק יוחזר לבית משפט זה למספר מטרות –

לשם הצגת מסמכים (שבמסגרת ההליך שקדם לפסק הדין הקודם לא הותרה הצגתם), שהמבקש טען כי הם מעידים על כך כי הוא רכש את המקרקעין והשקיע בבניית המבנה בו הייתה מרפאת קופ"ח;

לשם קבלת הסברי המינהל באשר לצעדים הננקטים במטרה להבטיח את ייעודם של המקרקעין;

וכן כדי שהרוכשים יצורפו כצד בתיק, על מנת שיוכלו להשמיע את טיעוניהם וראיותיהם.

לאחר פסק הדין הקודם, התנהל ההליך בהתאם להנחיותיו של בית המשפט העליון, ופסק דין זה ניתן אם כן בהתאם להנחיות אלה.

טענות הצדדים

5.המבקש חזר בסיכומיו על כל טענותיו שנטענו עוד קודם למתן פסק הדין הקודם. מעבר לכך הוא טען, כי העובדות והמסמכים הנוספים שהוצגו במסגרת ההליך הנוכחי מכוח פסק הדין של בית המשפט העליון, מוכיחים כי הוא רכש את המקרקעין והשקיע בבניית המבנה. לטענתו, מאחר שהוא בעל המקרקעין, ולאור העובדה שהוא נתן אותם לקופ"ח בנאמנות ולשם מטרה הבלעדית של מתן שירותי רפואה לחברי המבקש, כי אז משפקעה מטרת העברת המקרקעין - פקעו גם זכויות החכירה של קופ"ח בהם. כן טוען המבקש, כי מכירת הזכויות במקרקעין מהווה פגיעה בתשתית היסוד הרעיונית והמשפטית שלו כאגודה חקלאית שיתופית.

6.קופ"ח טוענת כי אין לאפשר למבקש לנהל את התובענה כולה מחדש, בהתעלם מפסק הדין הקודם. לטענתה, המסמכים והעובדות שהוצגו על ידי המבקש אינם קבילים. מעבר לכך, מדובר בראיות חלקיות, שנערכו בהן תוספות ושינויים. המסמכים בחלקם אינם קריאים, והם אינם "תעודות נושנות". עוד טענה קופ"ח כי המבקש מסתיר מבית המשפט ומהצדדים את מלוא העובדות, כי הוא התנגד להצגת המסמכים במקור ואף להצגת כלל המסמכים שבידיו, באופן המצביע על חוסר תום ליבו.

קופ"ח טענה, כי זכויותיה רשומות בלשכת רישום המקרקעין, ורישום זה מהווה על פי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ראיה חותכת לתוכנו. קופ"ח רשומה כחוכרת של המקרקעין עוד משנת 1959, בהתאם לחוזה חכירה בינה לבין המינהל מיום 5.2.59. חוזה זה אינו כולל כל תנאי מאלה הנטענים על ידי המבקש. עוד טענה קופ"ח כי גם בחוזה החכירה החדש, מיום 1.12.2005 (שביטולו מתבקש בהליך הנוכחי), שהוחלף בחוזה דומה חדש ביום 14.9.2006, אין כל תנאי כגון זה אלה להם טוען המבקש. לטענת קופ"ח, ההסכמים הללו כולם מעידים כי אין כל בסיס לטענות בדבר זכויות המבקש או זכויות של חברים בו במקרקעין, ולא לטענות בדבר ההסכמות החוזיות להן טוען המבקש.

7.לטענת המינהל, אין לשאלת ייעודו של המבנה והשימוש בו, כל רלוונטיות להכרעה בשאלת זכויות הקניין של המבקש במקרקעין. המינהל טוען שהמקרקעין הוחכרו מלכתחילה לחברי המושב המבקש ה"ה כהן. לאחר מכן, ומשבוטלה זכות החכירה שלהם, הם הוחכרו לקופ"ח, והם מעולם לא הוחכרו למבקש. לכן, אין בסיס לטענת המבקש בדבר זכויות שהיו לו עצמו במקרקעין.

לטענת המינהל, לאחר שחלפו למעלה מ-50 שנים, קשה מאוד להתחקות אחר נסיבות החלפת הקרקע, ומכל מקום לא ניתן ללמוד מנסיבות העניין או ממסמך כלשהו על יחסי נאמנות בין הצדדים – כטענת המבקש. העובדה שהמבקש השקיע כספים בהקמת המרפאה, אינה מקנה לו זכויות במקרקעין.

גם המינהל טען כי המסמכים החדשים שצורפו על ידי המבקש הם חסרים וסלקטיביים, ולא ניתן לבסס טענת בעלות בזכויות במקרקעין על סמך מסמכים חלקיים כאלה. המצהיר שהגיש את המסמכים, אינו יכול להעיד על תוכנם של המסמכים מידיעה אישית, והעובדה שהם "תעודה נושנה", אינה מאפשרת את הגשתם כראיה לאמיתות תוכנם.

8.בהתאם להנחייתו של בית המשפט העליון בפסק - הדין בערעור, התייחס המינהל להחלטה 1062 (כיום החלטה 1136). לטענת המינהל, ניתן להחיל את החלטה 1062 על המקרקעין, וכפועל יוצא מכך להגיש בקשה לשינוי ייעוד. בהתאם להחלטה, בטרם העברת הנכס מידי חוכר לצד שלישי יש ליתן זכות סירוב ראשון לרשות המקומית, בהיותה הגוף הבקיא ביותר בנושא הצורך בשימוש ציבורי במקרקעין. על פי הודעת קופ"ח, נעשתה פנייה למועצה האזורית בשנת 2007, והמועצה האזורית הודיעה כי היא אינה מעוניינת במקרקעין. בכך נסללה הדרך לשינוי הייעוד במקרקעין. בהתאם לתוכנית שד 4/19 שטרם ניתן לה תוקף, מיועדים המקרקעין לבנייני ציבור.